Vừa qua, những bất ổn tại một số dự án condotel như dự án Bavico (Nha Trang) hay Tổ hợp dự án Cocobay (Đà Nẵng) của Tập đoàn Empire đang khiến nhiều người nghi ngờ tính hiệu quả của mô hình condotel. Tuy nhiên, một số chuyên gia bất động sản, chuyên gia kinh tế vẫn cho rằng, đó không phải tất cả câu chuyện về condotel.

Đã đầu tư là phải có rủi ro

Nóng nhất trong câu chuyện về mô hình condotel vừa qua là việc Tập đoàn Empire đã chính thức thừa nhận không thể thực hiện được việc chi trả 12% lợi nhuận cam kết (LNCK) cho khách hàng và Tập đoàn này hiện vẫn đang phải loay hoay với các phương án giải quyết để tránh nguy cơ đổ vỡ toàn bộ Tổ hợp dự án Cocobay.

Tuy nhiên, sự việc không dừng ở dự án này. Do tính chất liên quan, nhiều người cũng đặt lại câu hỏi về hiệu quả nói chung của mô hình condotel bởi có khá nhiều dự án, nhiều chủ đầu tư khác cũng có những cam kết tương tự và cũng có những dự án được cho là có nguy cơ, chủ đầu tư cũng khó có thể thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận hàng năm trong tương lai.

Bình luận về câu chuyện “vỡ trận” trong cam kết lãi suất condotel vừa qua, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, thị trường vốn luôn sôi động, cơ quan quản lý nhà nước cũng phải linh hoạt, bám theo cái mới, những thứ phát sinh từ thực tiễn một cách kịp thời.

“Với rất nhiều hình thức, cách thức kinh doanh nếu Nhà nước không bám sát thị trường thì sẽ thiếu khuôn khổ pháp lý, thiếu thông tin cho các bên. Trong khi đó một khuôn khổ pháp lý cùng thông tin minh bạch sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường rất nhiều”, ông Thành nói.

Theo ông Thành, việc chưa có khung pháp lý là trong những nguyên nhân dẫn đến sự bất định, rủi ro trong vụ “vỡ trận” condotel vừa qua.

Thực tế, không ít doanh nghiệp thời gian qua đã lên tiếng trước những khó khăn trong việc kinh doanh loại hình condotel khi tính pháp lý chưa được quy định rõ ràng. “Đây là một nhân tố không chắc chắn, rủi ro trong kinh doanh đầu tư của các bên”, ông Thành nhấn mạnh.

Trong khi đó, đối với các chủ đầu tư, ông Thành cho rằng cũng nhận được bài học rất lớn từ vụ “vỡ trận” vừa qua. Cần rõ ràng thông tin, đồng thời ngay từ đầu phải minh bạch với nhau trong xử lý khi tranh chấp rủi ro, ông Thành nêu quan điểm.

“Đối với nhà đầu tư, tôi nghĩ rằng, họ cũng sẽ nhận được bài học lớn. Đối với các hình thức đầu tư dự án gắn nhiều với tài chính, người ta dễ bị che mờ bị lợi ích, do quảng bá… mà nhiều khi chưa tìm hiểu thật kỹ lưỡng”, chuyên gia này nói. Ông cũng cho rằng, đã là đầu tư, bất kỳ vào lĩnh vực, phân khúc nào cũng có rủi ro nhất định.

“Trên thị trường, trong lĩnh vực đầu tư, bên cạnh lợi nhuận, rủi ro là yếu tố luôn song hành mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng cần nhận diện và cân nhắc trước khi ra quyết định”, ông Thành nói.

Chỉ có những dự án LNCK trên 10% là… bất thường?

Nhìn nhận lạc quan hơn, bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó Tổng Phụ trách kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của VinGroup – cho rằng, thị trường condotel ở Việt Nam mới đang ở bước khởi đầu, tuy condotel và bất động sản nghỉ dưỡng mới phát triển tại Việt Nam nhưng quốc tế nó đã có lâu rồi.

“Sự cố vừa qua chỉ là của một số ít, của ai đó thôi không phải là của cả thị trường. Chúng ta có thể thấy trong xã hội có chuyện này chuyện kia, trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng 1 chủ đầu tư có câu chuyện ồn ào thật đáng tiếc, làm khách hàng xao động. Nó chỉ giống như là một người lính bị ngã trong cả đoàn hành quân, thị trường condotel vẫn phát triển theo đà của nó, điều chỉnh dần và hạn chế hệ luỵ”, bà Lộc nói.

Nói về mức lợi nhuận cam kết ở các dự án condotel hiện nay, bà Trần Thị Mỹ Lộc cho rằng, thông lệ quốc tế lợi nhuận cam kết ở mức 4-6% là bình thường.

“Ví dụ như 1 dự án phải thuê thương hiệu nước ngoài quản lý như Hayatt, họ chỉ làm ở mức 4-6% là bình thường bởi phải cắt phí cho thương hiệu quản lý. Còn một số chủ đầu tư tự vận hành, không phải cắt phí cho thương hiệu lớn thì họ có thể chi trả mức 8-10% cho nhà đầu tư là khả thi nếu năng lực tốt. Còn nếu tự vận hành mà lợi nhuận cam kết trên 10% là bất bình thường”, bà Lộc nêu quan điểm.

Giới đầu tư cũng đã có sự ghi nhận, hiện tại, không phải dự án condotel nào cũng là dở. Cũng có một số dự án có lợi thế về vị trí, khai thác được thường xuyên, có nguồn khách lớn, ổn định và nhất là dự án được đầu tư có chất lượng, được quản trị tốt thì vẫn kinh doanh hiệu quả, đạt lợi nhuận cao để đảm bảo chi trả thu nhập cam kết cho khách hàng.

“Như các dự án Vinpearl luôn trong tình trạng kín phòng thậm chí cháy phòng dịp lễ tết hay mùa cao điểm. Chúng tôi có lượng khách ổn định, hệ sinh thái đầy đủ như vui chơi giải trí, công viên safari, công viên nước, casino giữ khách ở lại nhiều hơn, khách chi tiêu nhiều hơn, chủ đầu tư sẽ trả lại tiền cho khách theo tình hình thực tế kinh doanh nhiều hơn, đúng cam kết”, bà Lộc cho biết. Trong số đó, Vinpearl Grand World Condotel Phú Quốc được coi là dự án điển hình khai thác nguồn khách đến lưu trú và sử dụng dịch vụ tại hệ sinh thái Vinpearl, đảm bảo công suất lấp đầy buồng phòng cho nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, cam kết lợi nhuận là động thái tháo gỡ lo lắng của khách hàng, tùy theo đặc thù từ 1 – 2 năm đầu kinh doanh chưa đạt kỳ vọng, thậm chí 5 năm, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng kinh doanh khó khăn, mức chi trả cho khách là 0 thậm chí âm, nếu để khách hàng phải đối diện ngay năm đầu tiên họ sẽ không hài lòng. Chủ đầu tư hiểu tâm lý sẽ cam kết tháo gỡ lo lắng đó, cam kết tuỳ theo khả thi kinh doanh họ đưa ra, tiềm năng trong suốt quá trình vận hành sau đó đưa ra cam kết nhất định mà họ tính toán được.

“Một vài dự án condotel gặp sự cố không phản ánh đúng tình hình chung của thị trường”, CEO Vinhomes nhận định.

Đánh giá về những lý do thuyết phục nhà đầu tư tiếp tục đầu tư vào condotel, bà Trần Thị Mỹ Lộc cho biết: “Thứ nhất, bất động sản nghỉ dưỡng đang là thị trường tiềm năng và là khuynh hướng, là món đầu tư an toàn hiệu quả. Tuy nhiên, khách hàng phải lựa chọn được chủ đầu tư uy tín, có đạo đức kinh doanh và khả năng vận hành quản lý tốt”.

“Tiếp theo, dù condotel là xu hướng ngoại lai nhưng bắt đúng xu hướng tất yếu của thế giới. Bên cạnh đó, đây cũng là món đảm bảo tài sản lâu dài và có tài sản gia tăng phi mã. Cuối cùng, khung pháp lý sẽ được hoàn thiện, cơ hội bây giờ ko làm thì sau này mất cơ hội”, bà Lộc nói.